Статьи

Начинается полноценный садоводческий сезон. Мы почувствовали это во время работы на прекрасно организованном Форуме «Старшее поколение», который прошел с 27 по 30 марта в выставочном комплексе «Ленэкспо». Пользуясь случаем, хотел бы выразить благодарность ООО «Белоусов Групп», представители которого сумели создать хорошие условия для нашей работы с посетителями форума.

За дни этой выставки мы проконсультировали более 200 человек. Вопросы были самые разнообразные – в повседневной садоводческой жизни возникают ситуации как типичные, так и те, которые характерны для конкретного садоводства и даже конкретного случая. До начала лета осталось менее 2-х месяцев, в течение которых можно как раз и успеть решить многие первоочередные юридические проблемы, которые возникают у садоводов.

Специалисты Центра социально-правовой поддержки садоводов готовы проконсультировать вас ежедневно с понедельника по потницу с 10.00 до 18.00, на консультацию надо записаться по телефонам: 244-63-65 или 719-78-44.

Сегодня мы хотим привести ответы на некоторые вопросы, которые задавали нам садоводы во время проведения Форума «Старшее поколение».

1. Хочу приобрести участок за городом. На что посоветуете обратить свое внимание при такой покупке?

Иннокентий Федосов, Санкт-Петербург

Вопрос приобретения участка особенно актуален перед началом садоводческого сезона. В этом процессе есть нюансы, с которыми лучше всего разбираться юристу – так будет гораздо надежнее. Прежде всего, надо уточнить, какие имеются полномочия у лица, продающего участок, то есть является ли это лицо собственником или действует по доверенности.

Далее, необходимо внимательно изучить документы о правах на землю. Выяснить, проводилось ли межевание участка (если такая процедура не зафиксирована в документах, то могут возникнуть «сюрпризы»). Уместно будет познакомиться с соседями и узнать в правлении объединения, не является ли владелец участка должником по взносам (как член садоводческого  объединения) или по оплате по договору (для тех, кто ведет садоводство в индивидуальном порядке). Если что-то вызывает сомнения, как правило, это касается документов, то лучше тщательно все проверить, иногда лучше отказаться от покупки, чем попасть в неопрятную ситуацию.

2. Имею ли я право прописаться в своем садовом доме на своем садовом участке.

Юрий Бахметьев, Выборгский район Ленинградской области.

Отвечая на данный вопрос, скажу, что закон о регистрации в садовых домах в настоящее время еще не принят, но подобные прецеденты встречались

Такие случаи стали даже предметом рассмотрения Конституционного Суда. В частности, Постановлениями Конституционного суда РФ от 30 июня 2011 г. №13-П и от 14 апреля 2008 г. №7-П абзац второй ст. 1 закона о садоводах признан не соответствующим Конституции РФ в той части, в какой им исключается возможность регистрации граждан по месту жительства в принадлежащих им на праве собственности жилых строениях, которые пригодны для постоянного проживания и расположены на садовых земельных участках, относящихся к землям сельскохозяйственного назначения и землям населенных пунктов.

Таким образом, теоретическая возможность регистрации в жилом строении (именно так называется садовый домик с точки зрения закона) существует, однако процесс реализации данного права, как я уже упомянул, еще не отлажен.

В дополнение к ответу приведу выдержку из постановления КС РФ от 30 июня 2011 г.: «Вместе с тем собственникам таких земельных участков (садовых земельных участков, расположенных на землях сельскохозяйственного назначения) следует учитывать, что регистрация по месту жительства в расположенных на них пригодных для постоянного проживания жилых строениях не приводит к приобретению соответствующей территорией статуса населенного пункта и, следовательно, не возлагает на органы публичной власти обязанности по ее благоустройству, созданию и поддержанию коммунальной, транспортной и иных инфраструктур, за исключением решения вопросов, непосредственно связанных с осуществлением основных прав и свобод человека и гражданина. Поэтому, выбирая в качестве места жительства жилое строение, расположенное на земельном участке, отнесенном к землям сельскохозяйственного назначения, граждане должны осознанно принимать и те возможные неудобства, которые являются следствием проживания вне территории населенных пунктов».

Подготовил М. Большаков

2 апреля 2013 года в Санкт-Петербурге состоялось заседание регионального Политсовета отделения Партии «ЕДИНАЯ РОССИЯ»

На заседании Политсовета было принято решение «приступить к реализации партийного проекта  «Дом садовода – опора семьи» в Санкт-Петербурге».

Региональным Координатором проекта «Дом садовода – опора семьи» по Санкт-Петербургу назначен член Регионального политического совета Калядин Олег Степанович.

Надо отметить, что указанный партийный проект является федеральным, его реализация коснется более чем 60 миллионов садоводов, огородников и дачников нашей страны.

О.С. Калядин так прокомментировал свое назначение: «Я благодарен за оказанное мне доверие и понимаю, какая ответственность возложена на меня в связи с необходимостью эффективной, полезной именно в прикладном плане реализацией этого нужного и социального значимого проекта.

В Санкт-Петербурге более 2 миллионов садоводов, около 70% - ветераны, пенсионеры, т.е. люди, нуждающиеся в социальной защите со стороны государства. Для многих из них садовый домик и участок играют огромную роль в жизни, поскольку там они отдыхают, выращивают экологически чистые фрукты, овощи и ягоды, находятся, как правило, в своем семейном кругу. Помочь таким людям, я считаю, наша святая обязанность. Партийный проект «Дом садовода – опора семьи» предусматривает значительное развитие инфраструктуры садоводств, создание гораздо более цивилизованных условий проживания. Кроме того, я уверен, что успешная реализация проекта возможна коллегиальными стараниями – со стороны Партии «Единая Россия», государственных органов власти, Президиума Союза садоводов России, руководителей местных садоводческих товариществ и самих садоводов.

Необходимо будет консолидировать усилия сторон для достижения поставленных целей. В процессе постоянного общения с садоводами вижу, что люди понимают пользу данного проекта, готовы участвовать в нем. Теперь наша задача – оправдать ожидания садоводов, силы, стремление и возможности для этого у нас имеются!».

Пресс-центр Общероссийской общественной организации

«Союз садоводов России»

Федеральный закон №93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», прозванный в народе как закон «О дачной амнистии», был разработан и принят для того, чтобы граждане Российской Федерации смогли оформить право собственности на земельные участки и возведенные на них жилые постройки в упрощенном порядке, то есть даже при отсутствии правоустанавливающих документов на эти объекты недвижимости. Принципиально важно, что законом было отменено разрешение на строительство для тех, кто уже построил свой дом на основании старых советских норм закона или возвел его самовольно.

Однако "упрощенно" не всегда означает "просто". Изначально процедура оформления собственности по "дачной амнистии" предполагала, что владелец дачного участка самостоятельно заполнял декларацию, прикинув стоимость имущества, что называется "на глазок". Но, спустя почти три года, оказалось, что любители упрощенной процедуры регистрации строений на своих участков при помощи декларации могут нажить проблемы.

Во-первых, неточно подсчитанный налог на имущество может стать предметом пристального внимания налоговой инспекции. Так, например, в Московской области сотрудники Бюро Технической Инвентаризации (БТИ) начали массовую проверку дачных участков. Данные повторной инвентаризации передаются в налоговую инспекцию. Как говорится в репортаже Первого канала, налоговики подсчитали, что из-за несовершенства закона о дачной амнистии казна одной только Московской области ежегодно недосчитывается около пяти миллиардов рублей, поэтому все дома, оформленные по дачной амнистии, должны получить оценку БТИ.

Пока что такая практика применяется только в Московской области. Но вполне вероятно, что опыт Подмосковья перенимут и другие регионы.

Чтобы визит сотрудников БТИ не стал неприятной неожиданностью специалисты Центра социально-правовой поддержки садоводов рекомендуют заблаговременно обратиться в Центр и получить полную консультацию по возможным правовым последствиям оформления прав на недвижимость на основании декларации и, в случае необходимости,  оформить все документы с помощью работников Центра.

Необходимо помнить что последствиями оформления прав на недвижимость посредством декларации может повлечь:
1) неточный расчёт налога на имущество, поскольку нередко бывает, что собственник завысил стоимость постройки, а значит, и налог платит больше.
2) невозможность продать садовый участок или застраховать свое недвижимое имущество, поскольку для совершения сделок необходимо предоставление технического и кадастрового паспорт на строение.

Каждую среду на телеканале "Санкт-Петербург" в программе "Консультация" юрисконсульт Центра Социально-Правовой Поддержки Садоводов Николай Уваров отвечает на вопросы телезрителей. Если по каким-то причинам вы пропустили нужную передачу, можете посмотреть ее на нашем сайте. Смотреть.

Больше тысячи документов, удостоверенных печатью ФБУ «Кадастровая палата» по Санкт-Петербургу, недействительны. Более двух недель в начале 2012 года уже расформированная организация продолжала выдавать петербуржцам документы. Эта информация будет направлена в "Росреестр" и в прокуратуру Санкт-Петербурга. Лицам же, получившим недействительные справки, выписки и кадастровые паспорта, придется выправлять новые документы - то есть по второму разу тратить свое время и деньги.

То, что документы, заверенные «Кадастровой палатой» по Санкт-Петербургу, не могут считаться действительными, выяснилось совершенно случайно. 29 февраля на заседании комиссии по городскому хозяйству ЗакСа обсуждалось состояние системы кадастрового учета в городе. Выступавший, руководитель филиала ФГБУ «ФКП "Росреестр"» по Санкт-Петербургу Даниил Пильдес, с энтузиазмом рассказывал о переменах, произошедших в его ведомстве.

Как сообщил Пильдес, 25 января 2012 года завершилась реорганизация федеральных бюджетных учреждений по субъектам РФ. Федеральное же бюджетное учреждение «Кадастровая палата» по Санкт-Петербургу, которое раньше оформляло необходимые справки и кадастровые паспорта, прекратило свою деятельность, и теперь оформлением всех документов занимается соответствующее подразделение «Росреестра».

Прозвучавшая информация внезапно заинтересовала главу комитета по градостроительству и архитектуре Юлию Киселеву. Она во всеуслышание вспомнила о том, что «Кадастровая палата», которая, как выяснилось, не существует с 25 января, работала вплоть до 13 февраля и успела за это время заверить больше тысячи документов. «И как теперь быть? – поинтересовалась Киселева. – Законны выданные справки или нет?»

Следом проявили интерес к ситуации и депутаты. И уже через неделю, 6 марта, на имя прокурора Санкт-Петербурга Сергея Литвиненко поступило обращение, подписанное замом председателя комиссии ЗакСа по городскому хозяйству Алексеем Ковалевым. Автор указал, что в период с 25 января 2012 года по 13 февраля 2012 года уже не существующее государственное учреждение «Кадастровая палата» заверило своей печатью 364 кадастровых паспорта земельных участков, 381 выписку о земельных участках и 399 справок о кадастровой стоимости земельных участков. Иными словами – фактически сфальсифицированными оказалось больше тысячи документов на землю.

По мнению Ковалева, все произошедшее вызывает сомнения в законности деятельности и самого петербургского филиала ФКП "Росреестр", и его руководителя Дмитрия Пильдеса. Депутат полагает, что совершенные действия подпадают под признаки преступлений, предусмотренных статьей 293 УК – халатность, статьей 170 УК – регистрация заведомо незаконных действий с землей и статьей 235 УК – похищение или повреждение документов, штампов, печатей. Он попросил принять соответствующие меры.

Ответ на свое письмо Ковалев получил только 5 апреля – и не от прокуратуры, а от вице-губернатора Игоря Метельского. Топ-чиновник подтвердил депутату все имеющиеся факты и сообщил, что документы, на которых стоит печать «Кадастровая палата», следует считать незаконными. После чего отметил, что считает целесообразным «направить данную информацию в "Росреестр", а также осуществить прокуратурой Санкт-Петербурга проверку указанных фактов».

Но пока о результатах проверки говорить не приходится и, насколько известно «Фонтанке», никакого массового пересмотра уже выданных документов не проводилось. Более того, на сайте ФКП «Росреестр» по Санкт-Петербургу о сложившейся ситуации не сказано ни слова.

По мнению юристов, больше тысячи незаконных справок могли быть выданы без всякого злого умысла, а из-за обыкновенной неразберихи во время реорганизации ведомств. «Представляется, что такое положение дел могло возникнуть, скорее, из-за несогласованности действий по присоединению региональных палат к федеральной, - полагает Юрий Халимовский, старший юрист практики по земельному праву, недвижимости и строительству «Пепеляев Групп». - Датой ликвидации считается дата внесения сведений в Единый государственный реестр юридических лиц, но до этого региональная палата могла осуществлять свою деятельность. Если сотрудники палаты по каким-то причинам узнали о дате регистрации не сразу, а задним числом, образовался период, когда они de jure были не вправе осуществлять деятельность от лица палаты, а de facto не могли ее не осуществлять, поскольку не знали о внесении сведений в ЕГРЮЛ и не могли отказать в выполнении возложенных на них функций».

«Дальнейшая судьба осуществленных кадастровых действий и внесенных сведений зависит от того, были ли эти сведения действительными, а действия по их внесению – законными вне зависимости от поставленной печати, - рассуждает Халимовский. - Недействительность выписки или паспорта не означает недействительность сведений или изменений, внесенных в кадастр: паспорт и выписка отражают содержание кадастра, а не наоборот. То же касается и регистрации прав или внесении изменений в Единый государственный реестр прав на основании порочных паспортов и выписок».

Но, по мнению эксперта, будет рациональным, если сами лица, получившие ненадлежащие документы, примут меры к их приведению «в законопослушную форму»: ходатайствовали бы о повторной выдаче справок и паспортов, поскольку, по существу, государственная функция была исполнена ненадлежащим образом. По формальным признакам выданные кадастровые паспорта, выписки и справки действительно незаконны (как документы, то есть не имеют юридической силы), и в любой сложной ситуации или при возникновении судебных разбирательств они могут сыграть против владельца недвижимости.

Правда, как на условиях анонимности, высказываются служители закона, с помощью печати уже не существующего учреждения могли быть заверены заведомо ложные документы – для того, чтобы узаконить какую-либо сомнительную сделку. Ведь, как пишет в пятницу газета «Известия», "Росреестр" входит в первую десятку неформального рейтинга коррумпированных ведомств. В 2010 - 2011 гг. против сотрудников ведомства было возбуждено 62 уголовных дела – чаще всего это были статьи «получение взятки» и «мошенничество». Правда, не зная всех деталей процесса реорганизации кадастрового ведомства, об истинных причинах произошедшего остается только гадать, отмечают эксперты.

Между тем если гражданам  все же придется повторно оформлять выданные им кадастровые документы, то за выписку, как сообщают в ООО ЮЦ «Адвекон», им придется заплатить повторно минимум 5 тысяч рублей, а за справку – не меньше 2 тысяч рублей, затраты на изготовление справки о стоимости земельного участка сопоставимы с затратами на изготовление паспорта. Эти цены действительны в том случае, если лица, заказавшие документы, готовы ожидать их не меньше 30 дней. При срочном оформлении расценки повышаются. Увеличивается стоимость работ и в тех случаях, когда объект может оказаться «сложным».

(с) по материалам "Фонтанка.Ру"

1. Риск мошенничества со стороны продавца.

Как правило определить сомнительную сделку можно ещё на ранних этапах переговоров. Насторожить покупателя должны:

• отказ продавца предоставить документы о предыдущих сделках с недвижимостью;
• любые ограничения в доступе к информации об объекте сделки;
• требования принимать решения быстрее;
• требование внести задаток за недвижимость;
• и так далее, и тому подобное.

2. Риски, связанные с нарушениями, допущенными при предыдущих сделках с недвижимостью.

 Чем больше операций с недвижимостью совершалось до вас, тем выше риск признания недействительности каких-либо сделки или действия, что может повлечь изъятие объекта из собственности покупателя даже после завершения процедуры государственной регистрации недвижимости. Зачастую продавец не знает о допущенных ранее нарушениях при сделках с земельным участком или коттеджем.

3. Риски, связанные с неофициальной оплатой цены.

 Почти каждый объект недвижимости имеет, фигурально выражаясь, две цены. Первая, как правило, не очень крупная сумма, указывается в договоре купли-продажи. Вторую, реальную, покупатель выплачивает по простой расписке или вообще без документов. Официальной ценой является первая, которая указана в договоре. Именно эту сумму вы сможете вернуть в случае расторжения договора или признания его недействительным по каким-либо причинам. Деньги, уплаченные по расписке, будут утеряны безвозвратно.

4. Риск ограничений в использовании объекта.

Покупатель не застрахован от сокрытия продавцом информации об ограничениях в использовании земельного участка. Такими ограничениями могут быть:

• водоохранные зоны;
• санитарно-защитные зоны и полосы;
• охранные зоны газо-, водо-, и иных трубопроводов;
• охранные зоны ЛЭП, электро-, телефонных и иных кабелей и т.д.;
• воздушные трассы самолетов.

Все выше перечисленное может привести к невозможности строительства на участке дома, дополнительных объектов недвижимости или к возбуждению государственными органами судебных дел о сносе уже построенных объектов.

5. Другие риски.

 В этой статье мы рассказали всего о четырех основных видах рисков при сделках с загородной ндвижимостью. Наличие хотя бы одного из таких факторов может вовлечь участников в крайне сложную ситуацию. Тщательная подготовка к сделке помогает избежать сторонам многих проблем при ее проведении, а в дальнейшем – судебных споров и разбирательств. Немаловажным фактором также является и налоговая оптимизация: можно законно заключить сделку и совершенно законно сэкономить на налоговых платежах.